近日，繼資本市場融資、信托融資被暫停之后，中國內地房地產商在境外融資的通路也遭封堵：通過為境外子公司發債進行對外擔保，從而達到融資目的的做法，被外管局一紙通知叫停。
自此，地產商國內外融資通道幾乎全被封鎖。
而作為資金來源中的“救命稻草”，銷售回款在下半年面臨更多的難度和不確定性，數據顯示，地產商7月銷售、去化普遍放緩。分析人士認為，持續的內外交困將迫使地產商降價，房價拐點將在三季度來臨。
封堵H股地產商
自2009年底A股資本市場借殼上市、增發等融資被叫停之后，地產商海外融資就成為熱門。
世聯地產統計顯示，僅2011年上半年，內地地產商海外融資便超過千億，而2010年這一數字為60億。利率高、年限長和新型的合成債發債方式，是今年海外融資的特色。
但7月底外管局一份通知為海外融資設限，通知明確，暫不受理境內房地產企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。
金地集團資本管理部總經理助理許亞峰11日對本報記者表示，該文件主要影響的是境內注冊的H股地產公司如富力地產（2777.HK）、首創置業（2868.HK）、北京北辰（0588.HK）等的發債。
公開資料顯示，上述H股公司上半年合共在香港發行債券、票據融資超過200億港元。
而大部分在香港上市的地產公司如恒大地產（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）、龍湖地產（0960.HK）等都是在海外注冊的紅籌公司，則沒有這方面的限制，可直接由母公司進行發債，無需提供擔保。
但隨著內地調控深入，國際資本市場越來越不看好內地房地產業，紅籌海外融資也已受阻。“要不就要以超過13%的利率發債，這個成本太高了，”深圳一家在香港上市的民營地產商人士對記者說，進入下半年以來，在香港融資已經很難。
一家香港投行人士對記者稱，一些原本投向內地房地產、集中在泛亞地區的私募基金，目前也受到中國外管部門監管；且他們認為，內地房地產商過去兩年很多拿地成本偏高，接下來房價下行，很多公司估計要進行存貨減值準備，“要選一家好公司來投很難”。
境外融資后的錢如何轉到境內，也有諸多限制。“海外融資之后錢怎么進來，還需要研究。”8月9日中期業績會上，萬科總裁郁亮說，萬科有很多外資合作伙伴，但發現錢進來非常困難。
“我們試圖走出一條不依賴融資、不依賴向股東要錢的發展之路，”郁亮坦言，目前房地產行業的融資通道幾乎全部封死。
融資通道全面受阻
進入2011年，地產商傳統的資金來源房地產開發貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數據顯示，目前房地產開發資金來源中，國內開發貸款最近一年多的時間內持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，這是2006年以來的最低水平；同時與去年同期類比，前6個月國內貸款降到了6.8%，接近2007年以來的低點，僅比2008年底略高一點。
國家統計局房地產行業景氣報告顯示，7月份個貸4896 億元，下降5.1%， 已連續5個月出現負增長。
對于保利地產等近日擬通過發行票據進行保障房融資、緩解資金壓力的做法，郁亮表示，這個很難，因為保障房利潤率僅有2%-3%。
世聯地產研究員衛旭華表示，今年以來，大型地產商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產商的債務結構已經改變，傳統的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環借貸為特征的海外融資、信托債務大幅上升。這也預示著，地產商的財務風險在加大。
截至6月底，一向以財務穩健著稱的中海，其綜合凈借貸比率從去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年銷售欠佳的綠城中國（03900.HK）負債率則升至138%。
作為房企幾乎唯一的資金來源通道，銷售回款也面臨更多變數。
國家統計局數據顯示，7月份全國商品房銷售面積環比6月大降33.7%。本報記者統計顯示，7月份主流房企銷售大幅下滑，萬科、保利、中海、龍湖、富力等公司銷售環比6月出現3成以上下降，各公司去化率放緩。前十大房企中唯一環比上升的恒大地產，也僅上升0.1%。
另一方面，房企存貨大幅增加。Wind數據顯示，截至8月10日，20家房企上半年的存貨達3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長了46.3%。
鏈家地產首席分析師張月認為，目前我國銀行信貸持續收緊，二三線城市限購擴大，勢必會對房企下半年的銷售業績和資金狀況造成沖擊，尤其是實力較弱的中小房企。因此，中小房企大面積“以價換量”的可能性較大。
“三季度將出現實質性降價，”世聯地產研究總監王海斌對記者稱，即使如萬科上半年銷售了600多億，但由于各地實行嚴格的預售資金監管、以及銀行放貸時間拉長等因素，萬科上半年實際結算的金額也不到200億。
穆迪投資者服務公司副總裁PeterChoy表示，穆迪預測未來幾個月內中國一線城市房地產銷售額同比將下降25%-30%，而二線城市的降幅將會更大。（來源：來源：21世紀經濟報道）
